RET睿意德董事索珊:实体商业进入“人格化时代”丨新零售氪堂

发布时间:2020-12-10 发表于话题:独家内参 点击:37 当前位置:财神股票资讯网 > 时尚 > RET睿意德董事索珊:实体商业进入“人格化时代”丨新零售氪堂 手机阅读

索珊老师在分享中表示,早期的商业地产格局并无必要区分。原因在于中国城市的分布呈资源集中型,商业地产的开发也属于从一线城市向二线城市延伸,呈喷淋式的往下走的趋势。

“北上广深”见证了改革开放近四十年中国经济的腾飞。但今年在做商业地产活力40强排名的时候,RET睿意德发现出现了一些新格局:成都超越广州深圳,居于第三名。对此,索珊老师解释道,商业地产跟人息息相关,商业和工作是连接人和社会非常重要的场景。因此需要去除一些宏观指数的干扰,引入IT人员分布、文创元素等新指标。“在‘资源论’时期,宏观数据无法改变现状。当我们有一个活力指数参照的时候,加上一定的“降噪”,会发现更新鲜的玩法。”

整体来说,中国城市商业地产呈现以下特点:

1、市场已明显分化为三个梯队,第一梯队全面超越第二梯队城市;但第二梯队在零售、消费力、休闲、购物中心等维度与第一梯队差距约两格,有很大增长空间;

2、上海和北京在时尚领域领先地位尤其突出;二者并不单纯是经济领先和消费领先,对未来商业向好的品牌与业态的入驻,在北京和上海也呈现了非常好的表现力。

3、综合来看,成都商业地产活力亮眼。虽然从消费力指数一项,跟广州深圳还有很大的差异。但随着成都产业和经济实力的提升,商业地产突围潜力巨大。

索珊老师认为,一个城市经济指数和消费力的再提升,依仗的是产业整体的提升,而非单项指数。城市之间的消费力主要差在高净值人群。高净值人群属资源涌向型,资源涌向型的突破空间在于产业的重新分配和再聚集。所以早期产业重新布局由一线向二线波及的时候,各级政府都在做新区开发。而新区开发其实就是产业抓手的重新分布。

因此,未来看一个新项目时,不能单纯评估项目本身,需要站在宏观空间格局、城市规划以及产业规划动力等层面,解读项目可能承载的机会。

索珊老师从文化包容性、存量指标、潜在优质供应等角度,重点讨论了成都的商业地产发展趋势。她认为,城市商业的张力主要在于潜在优质供应、组合型的丰富程度以及商业的体量。此外,成都在商务休闲业态还存在一定上升空间。

无论从规模还是数量上,第二、三梯队城市发展潜力相对庞大。索珊老师认为,第二梯队需要关注的不是各象限,而是在北京上海出现的新业态、新现象和新信号,做好相应的承接。对于第三梯队城市,则可以着重比较零售、购物中心、休闲等指数,这方面有非常多的超越机会。

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从时尚行业角度出发,实体商业格局再解读

过去的十余年,是互联网以及电商高速发展的时代。从“颠覆论”到“平行论”再到“相融论”,社会主流声音在不同时期,对互联网的认识和态度也在不断改变。在互联网与实体商业融合共生的新形势下,索珊老师也分享了她对商业地产运营在思维及人员结构等调整,以及新技术的采用方面的一些看法。

索珊老师认为,实体商业市场的好项目始终是稀缺的,优秀项目的获取本身就意味着优质流量的获取。即使在三四线城市,也有好地段的商业项目。对于实体商业开发,索珊老师强调,项目首要解决的是盈利模式。不能追求梦想有多高,而是要考虑存活多久。

在分享中,索珊老师着重分享了她对时尚行业的判断,在未来十年,索珊老师及她的团队非常看好奢侈品以及轻奢市场在国内的发展潜力。综合来看,奢侈品及轻奢市场尽管在单店及阶段性上,会出现波动,但宏观供给强劲。

而对于快时尚品牌,索珊老师认为,整体增幅放缓,1线、1.5线城市竞争压力较大,二、三线城市发展几率更大。而实体商业项目主需要考虑的是,在未来门店规模放缓之后,如何与品牌的创新进行有效的结合。

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实体商业运营新要义:人格化时代的新需求

尤其是在一线城市,城市商业地产往往呈多极分布。索珊老师认为,在多中心商圈形成过程中,人的外溢支撑了新项目的发展。就近消费是人在实体商业消费行为里的一大特点,随着人的消费需求、购买力以及鉴赏力的提升,商业空间的需求也会提升,这也对商业地产运营提出了新的挑战。

为了更好地理解实体商业,索珊老师将实体商业地产的演变分成了四个阶段:

一、1990-2000年,早期批发商时代。以杂货店、供销社等业态为主,解决商品供给问题;

二、2000-2010年,零售商时代。即百货时代;

三、2010-2015年,品牌商时代。核心是对于活力品牌的号召力。

四、2015年以后,人格化时代。人与人、人与商业地产联系更加密切。

索珊老师认为,商业是市场驱动下的资源匹配,但是当消费者的鉴赏力和购买力提升时,市场机制是不发生作用的。

而随着消费升级、新技术的应用以及90后、00后等新兴消费群体的爆发,索珊老师认为,商业地产运营需要聚焦满足人与人的关系。运营者应该关注架构,配备新媒体的人才,对话新消费的人群。从而实现在消费需求产生前,具备满足消费者需求的能力。

索珊老师判断,由于消费者文化价值观不同,以及对于不同消费的期望程度不同,实体商业运营需要注意对于不同精神阶层消费者的引导力。

以上是索珊老师在视频中分享的部分观点,此外索珊老师还讨论了商业市场新常态在技术层面的困局和解决方案。

以上为索珊老师课程精选内容整理,完整版内容请观看下方视频:

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