深圳城市更新投资拓展-规划研判-“五线”规划及限制

发布时间:2021-01-01 发表于话题:基金蓝线和黄线有什么用 点击:27 当前位置:财神股票资讯网 > 时事 > 深圳城市更新投资拓展-规划研判-“五线”规划及限制 手机阅读

上一篇谈完较大层面的上层次规划

​【土地利用总体规划、城市总体规划、城市更新“十三五”规划、法定图则、片区统筹规划】

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深圳城市更新投资拓展-规划研判-详细篇1.0mp.weixin.qq.com

“基本生态控制线是指深圳市人民政府(以下简称市政府)批准公布的生态保护范围界线。

基本生态控制线划定、调整以及基本生态控制线范围内各项土地利用、建设活动,适用本规定。

市规划主管部门负责编制基本生态控制线的划定、调整方案。”

【深圳市基本生态控制线管理规定】

案例一:“总规与法定图则以及生态控制线对于绿地的要求不一致。”

案例二:专规在项目范围内实施总规绿地占补平衡方案示例

保证总规规划绿地总量不变,调整绿地与可开发建设用地的相对位置。

总规中,集中的大片绿地在项目左上角;专规中,调整为沿街带状绿地。

7.0【深圳市橙线规划图】

“加强对重大危险设施及其周边影响范围的控制与管理。

橙线是全市重大危险设施及周边用地建设、管理的重要依据。

明确橙线的概念、界定橙线划定对象、合理划定橙线的范围、提出橙线区域的规划控制要求和管理措施、建立橙线管制的信息平台,并对已建及已有规划的划定对象划定了橙线范围,对重大危险设施及其周边影响范围的控制与管理起到了积极作用。”

【深圳市橙线补充划定说明书】

【蓝线定义】本规定所称蓝线,是指深圳市城市规划确定的江、河、湖、库、渠、湿地、滞洪区等城市地表水体和水源工程的保护与控制的地域界线。

【规划层次和内容】蓝线专项规划分为蓝线总体规划和蓝线详细规划两个层次。

【用地管理】蓝线范围内土地原则上只安排与水体保护、生态涵养、防洪安全相关的项目,但本规定施行前蓝线范围内的已出让土地不改变其权属的有效性和合法性。

在蓝线范围内已建的合法建筑物、构筑物,经水务主管部门认定不影响行洪安全和水源保护的,予以保留,否则应限期整改。

在蓝线范围内新建、扩建、改建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,应当征求水务主管部门意见,经规划国土主管部门批准后,依法办理相关审批手续。

核定内容:

项目用地是否位于蓝线控制线范围内。

【深圳市盐田02-03&04号片区[盐田港地区]法定图则】


“5.6 本片区划定盐田河、微波通道控制线依据相关专项规划确定。”

法定图则中通常会划定蓝线保护范围,范围内限制开发建设。

处理方式与生态控制线类似,若项目位于蓝线控制范围内,依据权属性质不同做不同处理:

· 国有未出让用地,清退处理,无转移容积

· 合法权属用地,可作为贡献用地,河道范围外、蓝线范围内,作为河道周边绿地公园移交,有转移容积

“土地整备利益统筹中,涉及蓝线,如何处理”

处理方式:目前土地整备利益统筹项目涉及蓝线的项目,据悉光明区马田街道土整项目,规划蓝线上方存在违建建筑,采用拆除后返还一定用地指标、蓝线范围内用地移交政府的方式。

留用地:生态控制线、蓝线控制范围内,限制开发建设行为,故留用地通常不能在二者范围内留用。
政策依据:

1.《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》(深规土 〔2018〕859号)

满足土总规规划确定的允许建设区或有条件建设区范围内,则可认定为土地整备规划建设用地。(其余条文详见政策)

2.《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规〔2018〕6号)

利益统筹项目留用地中,利益共享用地核算比例:

若蓝线范围内为未征转的空地,则返还指标≤20%

若蓝线范围内有现状建筑物,则按照政策依据核算比例。

据悉马田街道土整项目申请返还用地指标仅为7.5%(具体结果待项目实施方案批准后方能明确)

9.0【城市黄线管理办法】

第一条 为了加强城市基础设施用地管理,保障城市基础设施的正常、高效运转,保证城市经济、社会健康发展,根据《中华人民共和国城乡规划法》,制定本办法。

第二条 城市黄线的划定和规划管理,适用本办法。

本办法所称城市黄线,是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

第十四条 在城市黄线内进行建设,应当符合经批准的城市规划。

在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可,并依据有关法律、法规办理相关手续。

迁移、拆除城市黄线内城市基础设施的,应当依据有关法律、法规办理相关手续。

核定内容:
项目用地规划是否设计城市基础设施用地。

10.0【深圳市紫线规划图】

《城市紫线管理办法》对城市紫线的定义、编制原则、管理规定等方面作了相应的阐述和解释,并责令各级地方政府的城乡规划行政主管部门负责本行政区域内的城市紫线管理工作,对划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。

规划确定的紫线范围包括以下两个方面:

1、历史文化街区的保护界线:

历史文化街区核心地段+建设控制的地区;

2、历史建筑的保护界线:

历史建筑本身的保护范围+风貌协调区。

核定内容:

项目用地范围内是否有各级保护文物单位。

若为国家级、省级、市级文物保护单位,商量余地较小,基本就地进行保护。

若为区级或未定级文物保护单位,存在搬迁异地保护的可能性,需要与文保主管单位沟通,专家论证确定。若文物对于用地方案影响较大,可尝试进行异地搬迁保护。


【宝安区城市紫线规划】

4.5.1保护范围的控制和管理规定

保护范围内不得进行其它建设工程,对保护范围内有碍景观的非文物建筑的拆除、改建以及为文保单位本身复原、配套而进行的建设工程,必须经文物和规划主管部门审核、批准后才能进行。

4.5.2建设控制地带的控制和管理规定

1、一类地带

是为保护文物环境及其景观而设置的地带。

2、二类地带

允许建筑高度为9米以下的地带。

3、三类地带

允许建筑高度为18米以下的地带。

4、四类地带

为特殊控制地带。


以【深圳市龙岗104-02号片区[横岗中心地区]法定图则】为例

“对田坑世居不得进行可能对建筑原有立面和风貌构成影响的建设活动;周边建设应在功能、高度、体量、立面、材料、色彩等方面与田坑世居相协调。”

法定图则图表中提出的主要为城市设计方面的弹性管控。

“法定图则文本中,对于“五线”的管控均提出一定要求,按各自所属管理规定进行管控”


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后续将介绍:

工业区块线城中村综合整治保障房配建比例范围图密度分区轨道站点地籍核查微波通道



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